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Il 730 e i fabbricati da inserire: ecco come vengono tassati e quali vanno esclusi

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Ecco i redditi dei fabbricati e come si inseriscono e si tassano nel 730/2021.

Abitazione principale, pertinenze, case date in affitto, garage, depositi o magazzini, sono molteplici i fabbricati che potenzialmente un contribuente italiano può detenere. E su quelle che vengono chiamate proprietà immobiliari, grava l’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche. Per questo vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi, sia con il modello 730 che con il modello Redditi.

Tante le tipologie di immobili che è possibile possedere da parte di un contribuente e tante le variazioni sul tema quando si parla di Irpef, perché non tutti gli immobili sono tassati in ugual misura.

Nella guida di oggi facciamo il punto della situazione per quanto riguarda i fabbricati, quelli che per esempio devono essere riportati sul modello di dichiarazione nel quadro B del nuovo modello 730/2021.

Chi deve inserire i fabbricati nel quadro B del 730/2021

Devono utilizzare il quadro B del modello 730 i proprietari di fabbricati collocati nel territorio italiano a condizione che questi fabbricati siano registrati al Catasto dei fabbricati e che siano dotati di una rendita catastale. Infatti il valore da riportare nel 730 è quello che si evince dagli atti catastali (le visure), dove si vede anche la categoria catastale di appartenenza dell’immobile.

Oltre ai titolari del diritto di proprietà, sono obbligati a inserire nella propria dichiarazione dei redditi, le rendite dei fabbricati, i titolari di usufrutto o di un qualsiasi altro diritto reale sui fabbricati. In questo caso il proprietario dell’immobile, specificatamente, il titolare di “nuda proprietà”, non deve indicare l’immobile nella sua dichiarazione dei redditi dal momento che lo inserisce l’usufruttuario.

Quali immobili non vanno indicati

Come detto, per essere obbligatorio l’inserimento di un fabbricato nella dichiarazione dei redditi occorre che lo stesso fabbricato sia dotato di rendita catastale. Un immobile privo di rendita non va riportato nel 730 alla pari di tutti gli altri fabbricati che non producono reddito come le costruzioni rurali anche se adibite ad abitazione e collegate ad un utilizzo agricolo. Sui fabbricati rurali però c’è da chiarire che se essi non hanno i requisiti per la ruralità e quindi non ricadono nel reddito del terreno, vanno inseriti anche se privi di rendita effettiva, ed in questo caso va inserita la rendita presunta.

Al contrario occorre inserire gli immobili categoria A1 o A8, cioè case di lusso, ville e simili, in quanto oggetto di produzione di reddito. Non occorre dichiarare invece, le semplici costruzioni che servono da deposito di prodotti agricoli o quelle che servono da protezione alle colture ed anche il fabbricato rurale, se l’immobile è adibito ad agriturismo.

Fabbricati, 730 e abitazione principale

Un caso particolare per quanto concerne gli immobili riguarda l’abitazione principale. Si tratta di quegli immobili dove il contribuente e la sua famiglia vive e sui quali per esempio, non grava l’Imu. L’abitazione principale però concorre alla formazione del reddito imponibile ai fini Irpef, così come le sue pertinenze che sono immobili collegati alla abitazione principale ma solo se rientrano nelle categorie catastali C/2, C/6 o C/7.

Per questione di vincolo sulla doppia imposizione, non concorrono alla base imponibile Irpef le abitazioni principali sulle quali grava comunque l’Imu.

Anche la casa principale e la sua pertinenza concorrono alla formazione del reddito imponibile, ma godono comunque di una deduzione.  In pratica, la rendita della casa di abitazione va inserita, ma per un importo pari alla rendita catastale c’è la deduzione che esclude il valore della casa dalla base imponibile dell’imposta.

Irpef e altri fabbricati diversi dall’abitazione principale

Come anticipato prima, l’Imu sostituisce di fatto l’Irpef e le relative addizionali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito. La loro indicazione nel quadro B comunque resta obbligatoria.

In pratica l’Irpef è dovuta sul reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione

Per gli immobili ceduti in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che lo adibiscono ad abitazione principale (per esempio la casa ceduta al figlio),  pur essendo l’Imu dovuta al 50%, la rendita dell’immobile non concorre alla formazione della base imponibile Irpef.

Per le case date in affitto, il canone di locazione da dichiarare è quello contrattualizzato al netto delle eventuali, se presenti, spese condominiali e solo se comprese nel canone.  Il canone di locazione va indicato sempre per intero, anche per i casi di possesso in quota.

Per gli immobili ceduti in affitto in regime agevolato di cedolare secca, di fatto questa forma di tassazione  sostituisce tutte le altre imposte, da quelle di registro o di bollo alla nostra Irpef e relative addizionali. E lo stesso vale per i casi di casa ceduta in locazione a canone concordato.

Nei casi di sublocazione invece, ai fini fiscali i redditi prodotti da questo genere di contratto, sono considerati redditi diversi.

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