Fisco: chi rischia di perdere i benefici della prima casa e sanzioni previste
Agevolazioni prima casa, cosa sono, quando si sfruttano e cosa accade se non sono spettanti e vanno restituite.
Sulla prima casa la normativa fiscale prevede una serie di agevolazioni. Ma si tratta di agevolazioni che spettano al ricorrere di determinate condizioni che a volte devono perdurare.
La legge impone delle determinate condizioni affinché un contribuente possa sfruttare tutte le agevolazioni che la stessa legge prevede. Alcune condizioni e determinati requisiti devono essere detenuti dall’interessato, già in fase di acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale. Poi ci sono alcune condizioni da rispettare durante la fruizione delle agevolazioni ed infine, ci sono requisiti da poter rispettare anche in un secondo momento.
Una normativa particolare che necessita di una dettagliata guida perché c’è chi può perdere in benefici e c’è anche chi può essere assoggettato a sanzioni se il benefit ottenuto non era mai stato spettante o se il diritto si perde perché alcune condizioni nel tempo sono cambiate.
Benefici prima casa, quali sono?
Come anticipato, non sono pochi i benefici che la normativa fiscale offre per le prime case. Per esempio, abbiamo un netto sconto direttamente da notaio, quando si fa il rogito in sede di acquisto, di donazione e perfino di successione ereditaria.
Partiamo da un 7% di sconto sull’imposta di registro. Infatti se l’acquisto dell’immobile è frutto di un atto tra privati, l’imposta di registro del 9% scende al 2% se l’acquirente utilizzerà l’immobile come casa di abitazione sua e del suo nucleo familiare. Le imposte ipotecarie e catastali in questo caso vengono pure ridotte a 50 euro ciascuna.
E non meno importanti sono le agevolazioni se la casa viene acquistata da ditte costruttrici che devono applicare il 4% di Iva se la casa diventerà abitazione principale dell’acquirente e non il 10% per altri immobili (addirittura il 22% per le case di lusso o di interesse storico ed artistico).
Non vanno sottovalutate poi le deduzioni Irpef in sede di presentazione delle dichiarazioni dei redditi, perché la prima casa e le sue pertinenze non concorrono alla formazione del reddito imponibile su cui si calcolerà l’Irpef.
I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa
Naturalmente per rientrare nelle agevolazioni occorre rispettare precise condizioni.
Per esempio, il contribuente interessato alle agevolazioni, per fruirne deve non essere titolare di diritti di proprietà o di quote di diritti di proprietà, di altri immobili siti nello stesso Comune dove è situato l’immobile che si è deciso di acquistare.
Per evitare di perdere le agevolazioni e quindi di spendere di più gli immobili precedentemente intestati al contribuente devono essere alienati prima della data in cui si fa il rogito.
Il bonus non può essere fruito più volte e pertanto, viene meno se in passato lo si è sfruttato su altri immobili acquistati come prima casa anche in Comuni diversi da quello del nuovo immobile da acquistare. In questi casi per evitare di perdere il diritto alle nuove agevolazioni sulla nuova abitazione e per evitare di doverla restituire perché non spettante, il contribuente deve cedere la vecchia abitazione entro 1 anno dal nuovo rogito.
Per poter godere delle agevolazioni la casa che si acquista non deve essere registrata in catasto alle categorie A/1, A/8 ed A/9, cioè i prima citati immobili di lusso o di particolare interesse artistico e storico.
Benefici sulla prima casa, quando vengono meno?
Per quanto fin qui detto, il contribuente corre il rischio di perdere il diritto a queste agevolazioni se entro 18 mesi dalla data del rogito, non trasferisce la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile oppure se entro un anno non aliena la precedente abitazione dove ha ottenuto il bonus. Solo in casi estremi i 18 mesi possono essere prolungati, ma le cause di forza maggiore non possono essere i ritardi della ditta costruttrice per esempio, oppure i ritardi delle autorizzazioni da parte del Comune.
Va ricordato che una volta ottenuto il beneficio la casa non può essere venduta prima di 5 anni dalla data del rogito. Questo vale anche per chi gode dei benefici sulle dichiarazioni di successione in riferimento ad imposta catastale ed ipotecaria. Solo se entro un anno dalla vendita prematura dell’immobile, si acquista una nuova casa da adibire ad abitazione principale e con le stesse caratteristiche atte a fruire delle agevolazioni, non si corrono rischi.
Quando si perdono i benefici già sfruttati e quindi quando si manifesta l’istituto della decadenza, il contribuente dovrà provvedere a versare all’Agenzia delle Entrate i benefit ottenuti, cioè le tasse e i tributi risparmiati all’atto dell’acquisto maggiorati di sanzioni e interessi. E per quanto riguarda i modelli 730 o Redditi PF, cioè le dichiarazioni dei redditi, se la deduzione per l’abitazione principale e le sue pertinenze non era spettante per un qualsiasi motivo, occorrerà versare la minore imposta precedentemente pagata proprio in virtù della deduzione fruita, con sanzioni e interessi.
